Kan uw mede-eigendom vanaf 1 januari 2027 nog een kavel verkopen zonder vast te lopen op de gemene delen?

Een appartement uit 1978 moet in het voorjaar van 2027 worden verkocht. De eigenaar heeft een asbestattest voor het privatieve deel, maar de vereniging van mede-eigenaars heeft het dak, de traphal en het stooklokaal nog niet laten inspecteren. Vanaf 2027 vereist Vlaanderen een afzonderlijk attest voor de gemene delen van gebouwen in mede-eigendom die vóór 2001 zijn gebouwd. Dat attest moet ook beschikbaar zijn bij de overdracht van een privatieve kavel. OVAM waarschuwt dat gecertificeerde deskundigen schaarser kunnen worden naarmate de deadline nadert. De eerste zinvolle aankoop is daarom een voorbereidingsscan van één VME vóór de inspectie wordt besteld. Deze analyse ordent de afbakening, de beslissing van de algemene vergadering, de documenten, de toegang en de keuze van een deskundige. Ze levert zelf geen attest af, beoordeelt geen materiaal op afstand en belooft niet dat een gebouw veilig zal worden verklaard.

Elke vereniging van mede-eigenaars van een gebouw in Vlaanderen dat dateert van vóór 2001, moet uiterlijk op 31 december 2026 beschikken over een asbestattest voor de gemene delen. De precieze afbakening van het gebouw en de mede-eigendom moet worden bevestigd.

OVAM maakt een onderscheid tussen gemene delen in mede-eigendom en delen voor gemeenschappelijk gebruik in een gebouw met één eigenaar. Bouwjaar, eigendomsregeling en indeling in eenheden worden daarom vóór elke offerte gecontroleerd.

Vanaf 2027 moet het attest voor de gemene delen beschikbaar zijn bij de overdracht van een privatieve kavel. Eén verkoop kan dus de achterstand van de hele mede-eigendom blootleggen en de planning van de verkoper bemoeilijken.

De opdracht maakt niet van elke verkoop een alarmsituatie. Ze legt de kalender van de algemene vergaderingen naast mogelijke overdrachten, de doorlooptijden van deskundigen en de toegangen die moeten worden geregeld. Zo kan de syndicus een beslissing voorstellen vóór er notariële tijdsdruk ontstaat.

De eerste aankoop is een voorbereidingsscan van één VME. Ze levert de vermoedelijke afbakening, de beschikbare stukken, de toegangen, het voor te leggen besluit, de te raadplegen deskundigen en een planning tot aan het attest.

De inventarisatie moet worden uitgevoerd door een gecertificeerd asbestdeskundige inventarisatie; OVAM levert op basis daarvan het attest af. Een syndicus, aannemer of acquisitiebureau kan die deskundige niet vervangen.

De scan bereidt een vergelijkbare uitvraag voor: afbakening, aantal gebouwen, plannen, toegangen, verwachtingen en termijn. Ze controleert het certificaat van de dienstverlener en onderscheidt de prijs van de inventarisatie van eventuele staalnames, aanvullend onderzoek of werken.

Een attest lokaliseert en beoordeelt materialen binnen het toepasselijke kader; het betekent niet dat elk materiaal onmiddellijk moet worden verwijderd. De maatregelen hangen af van de staat, het risico, het gebruik en professionele aanbevelingen.

Het attest is gericht op normaal gebruik en volgt een bepaald protocol. Voor werken kan aanvullend of ingrijpender onderzoek nodig zijn om werknemers te beschermen en verrassingen op de werf te vermijden.

Het dossier vermeldt geplande renovaties en de zones die zullen worden geopend. De coördinator deelt de informatie met aannemers en de bevoegde adviseur. Een niet-destructief attest wordt nooit voorgesteld als algemene toelating om te boren of te slopen.

De kans richt zich op syndici, VME's, beheerders en portefeuilles met gebouwen van vóór 2001. Signalen zijn de leeftijd, het ontbreken van een attest, een nakende vergadering, een verkoop of aangekondigde werken.

Een verantwoorde campagne combineert bestanden van syndici, vastgoedpartners, gecertificeerde deskundigen, gemeenten, lokale zoekopdrachten, briefpost en telefoon. Ze verkoopt geen angst voor asbest, maar gedocumenteerde voorbereiding, beperkt tot het werkgebied en de werkelijke capaciteit van de deskundigen.

Na het attest ontstaat waarde uit het documentregister, informatie bij verkoop, de opvolging van aanbevelingen en werken, en vernieuwing wanneer de situatie wijzigt. Elke actie blijft toegewezen aan de bevoegde professional.

De indicatoren volgen gekwalificeerde VME's, besluiten van algemene vergaderingen, geplande inspecties en ontvangen attesten. Vóór het officiële verslag wordt geen enkel resultaat als ‘asbestvrij gebouw’ voorgesteld.

Controleer het bouwjaar, het bestaan van de VME, het gemeenschappelijke attest, de datum van de volgende vergadering en de technische toegangen. Ontbreekt het attest, bereid dan het besluit voor en raadpleeg gecertificeerde deskundigen zonder te wachten op de laatste verkoop van 2026.

getfishnet kan een acquisitiestrategie op maat ontwikkelen rond daadwerkelijk kwalificeerbare VME's en bevestigde capaciteit bij deskundigen. De geschiktheidstest is 100% gratis: hij toetst uw acquisitieproblemen, bewijzen en organisatie om synergieën te vinden — of om vast te stellen dat deze kans niet activeerbaar is.

Geciteerde autoriteiten

OVAM, asbestattest voor de gemene delen, brochure 2025, veelgestelde vragen en informatiecampagne voor VME's van januari 2026.

Voor een syndicus wordt de voorbereiding sterker wanneer gebouwen niet los van elkaar worden behandeld. Een eenvoudige portefeuillematrix kan bouwjaar, beschikbare plannen, beslissingskalender, geplande verkopen en toegang tot gemeenschappelijke ruimten samenbrengen. Zo wordt zichtbaar welke vereniging eerst een algemene vergadering, documentverzameling of plaatsbezoek nodig heeft. De volgorde volgt het concrete overdrachtsrisico en de uitvoerbare capaciteit, niet de grootte van het gebouw alleen.